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孙宏斌:融创踩对了节奏,两年后见分晓 || 快报

发布时间:2018-09-01 12:19 出处:网络 编辑:佚名

原标题:孙宏斌:融创踩对了节奏,两年后见分晓 || 快报

融创中国上半年利润实现近4倍爆发式增长,孙宏斌认为,即使未来限价,公司的利润也会很好,这样的判断是基于什么样的逻辑?

本文由无冕财经(ID:wumiancaijing)原创并首发,作者:梁有理,编辑:陈涧,设计:甄开心,实习生:陈雪莹

孙宏斌的“金句”变少了,但这并不妨碍融创中国成为焦点。

“不要低估了这次宏观调控,融创两年前就不怎么在公开市场拿地了,”8月31日在香港举行的半年报业绩会上,融创中国董事长孙宏斌说,“两年后房企业绩还会有很大分化。”

而正是在这样的市场里,融创中国变得更赚钱了:2018年上半年,公司毛利润同比增长251%,股东核心净利润同比增长292%。

释放利润的同时,融创中国并没有太过压抑自己的发展速度。实际上,融创中国上半年合约销售额同比增速为76%,高于万科的9%、恒大的23%、碧桂园的42.8%。

过去两年来,外界津津乐道于融创中国各种看似“出格”之举,例如与绿城、佳兆业、乐视的种种“缘分”……但孙宏斌一直对公司投资的短期得失表现得不太在乎,他强调,自己在收并购市场积累了口碑和大量经验。

“我们在节奏上踩对了。”孙宏斌说。地产凛冬已至,融创中国早早备下的筹码,终于开始显示其威力。

盈利能力爆发

8月31日的业绩会,孙宏斌似乎有意克制自己说“金句”的冲动。外界问及FF汽车、乐视网等问题,均被他以“不太了解”一一挡去。话题集中于融创中国的业绩本身。

▲融创中期业绩发布会现场。

融创中国的业绩确实可圈可点。

半年报显示,营收方面,融创中国确认收入465.8亿元,同比增长215%;盈利方面,公司毛利润115亿元,同比增长251%;归母净利润63.6亿元,同比增长288%;股东核心净利润66.1亿元,同比增长292%。

若排除香港会计准则重述的影响,融创中国的归母净利润、股东核心净利润同比增速达到389%、392%,也就是说,近4倍的爆发式增长。

融创中国的真实盈利能力其实还可以更高。半年报显示,公司实际确认的毛利润为159亿元,但由于之前收购较多,本期摊销了业务合并收益对应的收购物业评估增值43.7亿元,使得账面毛利润降至115亿元。

由此测算,半年报中24.7%的毛利率虽然已经同比提升2.5个百分点,但那是账面数字。融创中国上半年实际毛利率为34.1%,同比提升高达12个百分点。

这样的盈利增长空间从何而来?

根据融创中国在半年报披露的信息,这要得益于上海、苏州、杭州等地的确认收入提升,以及在广州等地有毛利率较高的项目开始交付。

显然,拉动盈利能力的是核心一二线城市的项目。

过去数年,融创中国在一二线城市积累了大量土地储备。截至今年6月30日,公司拥有土储建筑面积1.56亿平米,其中权益部分1.09亿平米。若加上旧改等协议状态的土地,则总土储达2.31亿平米,总货值超过3.29万亿元。值得关注的是,其中超过92%土地储备位于一二线及环一线城市。

而由于布局得早,融创中国的拿地成本控制在4470元/平米,跟其目前超过1.6万元/平米的销售均价相比,一二线城市大量且低成本的土地储备,为其留出了充足的盈利空间。

“未来限价的情况下,我们都能卖,利润都会很好,”孙宏斌说,“下一步,政府批多少,我们就卖多少,因为我们土地有优势,相对灵活。”

两年前的预判

“两年以后,房企业绩分化会比较严重,”孙宏斌判断,“但融创会越来越好。”

在房地产预售制度下,销售与结转有1年半至2年的时间差,因此,今年上半年房企业绩普遍向好,其实是2016年和2017年市场的滞后反映。

而当下的市场节奏,房企踩准了吗?在孙宏斌看来,市场预期悲观,三四线城市更是有“冷冻”的情况,“前年买的地,按如今限价来卖是一定会亏的”,那些没踩准市场节奏的房企,在未来两年就会显现出来。

▲孙宏斌(左二)对融创的未来很有信心。

其实,早在2016年10月,融创中国便决定审慎拿地。

“第一,宏观调控的严峻程度是超乎想象的,会把消费预期改变;第二,政策没有放松的迹象,有些地方还在加紧。”彼时他便认为,宏观调控政策不会短期内放松,随着政策持续,购买预期肯定会发生变化。

基于此判断,融创中国近年来减少在公开市场拿地,如今更是基本停止的状态。在其2.31亿平米的土地储备中,超过7成是来自收并购。

这两年的拿地策略也逐步奠定了融创中国“收购达人”的市场地位。

“中小开发商把地卖给融创,然后去买我们的股票,肯定比你去开发这块地挣的钱多!”在业绩会上,孙宏斌说,这几年融创中国在并购市场中积累了口碑,这是公司的潜在优势。同时,频繁的并购也锻炼了融创的队伍。他表示,如今融创中国的团队有丰富的经验,能快速判断和决策,随着市场分化,融创中国在并购、管理、运营方面的能力都有很大的优势,

他在会上反复强调融创中国的产品能力,认为在市场不好、房子不好卖的时候,产品能力就是强竞争力。

而跟恒大通过“土地储备负增长”来释放利润不同,融创中国虽然谨慎拿地,但2018年至今新增土储2920万平米,并不打算降低公司目前的土地储备,也没有过分压抑自己的发展速度。

2018年上半年,融创中国实现合约销售额1915.3亿元,同比增长76%,权益合同销售额1378亿元,同比增长83.7%,高于万科的9%、恒大的23%、碧桂园的42.8%。完成全年销售额目标近五成。

管理层透露,融创2018年下半年推出369个项目共计4912亿可售资源,只要达到53%的去化率,便可以完成年初定下的4500亿元销售额。而公司上半年的去化率为85%,显然,完成甚至超越销售目标,是大概率事件。

在回答“融创未来是否打算在规模上追赶碧桂园、恒大”的问题时,孙宏斌回答,“我们不需要去追赶谁,别人都在学我们,学我们的布局、产品、服务”,他说融创的小区是开发商入住率最高的小区,“融创就是榜样”。

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